Que se necesita saber antes de comprar un inmueble en españa siendo no residente
Al igual que un español, cualquier persona extranjera puede comprar un inmueble en España. Ahora bien, ello conlleva unas peculiaridades que dependen mas bien, de si el vendedor del inmueble es, o no es, residente en España.
Antes de analizar las características que tienen la compraventa de un inmueble por persona no residente, vamos a enumerar las distintas situaciones que dan lugar a ser residente español.
Así pues, según el art. 9 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre:
Se entenderá que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorioespañol.
b) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, resida habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.
Este ultimo supuesto admite prueba en contrario; ahora bien, seremos nosotros los obligados a probar la condición de no residente.
Ahora, que sabemos cuando una persona es residente o no lo es, vamos a analizar las implicaciones que ello conlleva en la compraventa de bienes inmuebles.
CUANDO EL VENDEDOR ES RESIDENTE
Cuando el vendedor de un bien inmueble en España no es residente del país, el comprador que adquiera un bien inmueble en España tendrá la obligación de pagar los impuestos que le correspondan al comprador; dichos impuestos son:
Si se trata de un inmueble en la de segunda mano, en Andalucía el comprador pagará:
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- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): actualmente el 7% sobre el precio de la venta.
- El IRPF en la siguiente campaña de la Declaración de la Renta, para el caso que no se destine a vivienda habitual.
Si se trata de un inmueble de nueva construcción, el comprador se hará cargo de:
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- El Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.): 10 % en caso de viviendas y garajes que acompañen a ésta, 21 % por locales y garajes aislados.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.): actualmente el 1,2% sobre el precio de la venta.
CUANDO EL VENDEDOR NO ES RESIDENTE
Las cosas se complican cuando el vendedor no es residente en España. En este caso, el comprador tendrá que hacerse cargo de liquidar e ingresar dos de los impuestos de obligado pago por el vendedor, el impuesto sobre la Renta de Personas no Residentes (IRNR) y la Plusvalia Municipal o Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Para el pago del IRNR se ha de practicar al vendedor una retención del 3% del valor de la venta, cantidad que se va a ingresar en Hacienda, a nombre del vendedor no residente, mediante el modelo 211.
En cuanto a la Plusvalia, el comprador deberá liquidar e ingresar en el Ayuntamiento o Patronato Provincial de Recaudación donde se encuentre sito el inmueble, la cantidad correspondiente en concepto del Impuesto de Plusvalía Municipal.
Dicha cantidad se determina y se liquida con posterioridad al acto de compraventa y el vendedor tiene la obligación de reembolsarle al comprador lo pagado en ese concepto; en caso de impago se podrá acudir a la vía judicial.
En nuestro despacho, a fin de facilitar los negocios jurídicos de nuestros clientes y para evitar situaciones futuras de impago, aconsejamos introducir clausulas en la escritura de compraventa que aseguren el cobro de las cantidades debidas; incluso recomendamos que se realicen retenciones de valor similar a la cuantía de los pagos que se han de realizar.
Para más información o asistencia en la compraventa de bienes inmuebles contacta con nuestro despacho LEX CONSULTORIUM y estaremos encantados en ayudarte
